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國內地產前100強中80%已經(jīng)進入養(yǎng)老地產，養(yǎng)老地產與傳統(tǒng)地產的區(qū)別是什么？

諸多的房地產開發(fā)商進軍養(yǎng)老地產，在筆者看來，養(yǎng)老地產與傳統(tǒng)地產的區(qū)別主要在于以下六個方面：

區(qū)別一、功能：住宅是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍、職工單身宿舍和學生宿舍等，功能要求較為單一；養(yǎng)老地產最一般的功能是為中老年人群提供養(yǎng)老、養(yǎng)生、醫(yī)療、康復等核心需求的基礎設施，承擔所提供服務產品的功能，對人而言就是滿足中老年人人群的多元化養(yǎng)老需求。

區(qū)別二、客戶：住宅的目標客戶一般分為兩類，一種是投資型客戶，一種是自用型客戶。投資性客戶是依靠買后出租及房產升值獲利。而自用型客戶是買后自用（不論過渡型居住還是永久性居住）。但養(yǎng)老地產的客戶則包括養(yǎng)老地產各功能板塊的投資商和運營商，如養(yǎng)老運營機構、醫(yī)療運營機構、教育運營機構、餐飲運營機構、農業(yè)運營機構、商業(yè)運營機構，還包括目標消費者（老人）及其子女三大類群體。

區(qū)別三、操作性：住宅而言，開發(fā)商將住宅賣出后基本就萬事大 吉，住宅的使用價值就開始在消費者手中體現(xiàn)。而養(yǎng)老地產在銷售或出租過后，是不能直接進行消費的，這時的養(yǎng)老地產項目在某種程度 上是不具備使用價值的，需要組建各板塊的運營團隊才能服務于老人， 養(yǎng)老地產的“軟硬結合”在老人身上的價值才得以體現(xiàn)。

區(qū)別四、對建筑，裝修要求：普通住宅對建筑物業(yè)要求相對簡單， 能滿足居住、停車、散步、安全等功能即可，對層高、荷載等的要求也不高，而且標準已經(jīng)非常成熟。但養(yǎng)老地產對建筑的樓層、坡度、通道寬度、扶手、消防、房間面積、風雨連廊、無障礙設施、適老化設計、醫(yī)用電梯等都有很細致的要求，任何一點差池都有可能大大增加項目開發(fā)成本。

區(qū)別五、銷售（持有）模式：住宅的銷售模式較為簡單，通常為直接銷售，買賣兩清。然而養(yǎng)老地產的形式多樣，一般而言分為兩大類，多種模式。第一類、銷售+持有模式；第二類、全部持有模式(押金制、會員制、保單捆綁制)；

區(qū)別六、投資回報形式：對于開發(fā)商而言，養(yǎng)老地產的投資回報形式有四種：一是一次性銷售獲利，二是后期持續(xù)經(jīng)營收益，三是物業(yè)升值，四是資本市場收益。而普通住宅的投資回報形式主要通過銷售來實現(xiàn)。銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發(fā)商后續(xù)開發(fā)的資金問題，而經(jīng)營收益和物業(yè)升值才是養(yǎng)老地產投資回報的最主要形式。

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